Blog Stijn Stubenrouch (HJF Advocaten): het huurrechtsysteem in Nederland

Voor een goed begrip is het goed dit eerste artikel te wijden aan het huurrechtsysteem in Nederland. Er is immers een groot verschil tussen (ver)huur van woonruimte en bedrijfsruimte, maar ook binnen de verhuur van woonruimte zelf en die van bedrijfsruimte zelf zijn er weer grote onderlinge verschillen. En op al die vormen van verhuur zijn weer verschillende huurrechtregimes van toepassing.

In ons Burgerlijk Wetboek (BW) staat in artikel 7:201, eerste lid, de definitie van huur opgenomen:
"Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte ervan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie."

Uit artikel 7:201 BW volgen drie essentiële kenmerken. Het eerste is het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht. Het tweede essentiële kenmerk is de tegenprestatie. Het derde kenmerk is negatief geformuleerd en staat in lid 3 van artikel 7:201 BW: pacht is geen huur. Als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming heeft, is er geen sprake van huur maar van een pachtovereenkomst, geregeld in de artikelen 7:311-404 BW. Als een overeenkomst voldoet aan bovengenoemde kenmerken is er sprake van een huurovereenkomst.

Huur of geen huur?
Niet van belang is of partijen bij de overeenkomst ook voor ogen hadden om een huurovereenkomst te sluiten, of hoe ze de overeenkomst noemen. In de praktijk ziet men vaak dat partijen juist proberen om geen huurovereenkomst te sluiten, om zodoende niet gebonden te zijn aan de in de wet vaak voor huur opgenomen dwingendrechtelijke bepalingen. Om een voorbeeld te noemen: de verhuur van een café wordt vaak een ‘pachtovereenkomst’ genoemd en huurovereenkomsten waarbij de eigenaar op een gemakkelijk manier de huur van woonruimte wil kunnen opzeggen ‘gebruiksovereenkomsten’. Die vlieger gaat niet op.

Of bijvoorbeeld het in exploitatie geven van een bebouwd benzineverkooppunt met wasstraat. Dat is dan geen exploitatieovereenkomst maar een huurovereenkomst. Als aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW is voldaan, dan is er altijd sprake van een huurovereenkomst.

Huurobjecten
Huurobjecten zijn divers, men kan veel verhuren en huren. Wat dan zoal? Hoe zit ons huurrechtsysteem in elkaar? Huurobjecten – wat is vatbaar voor (ver)huur? – kunnen in drie categorieën worden ingedeeld. Men kan, zo volgt uit de wet, roerende zaken (ver)huren (een fiets, een auto, et cetera), onroerende zaken (woning, kantoorruimte, et cetera), maar ook bijvoorbeeld vermogensrechten (jachtrechten, et cetera).

De komende artikelen over huurrecht op de website van HJF zien alleen op de (ver)huur van onroerende zaken. Die onroerende zaken kunnen gebouwde of ongebouwde zaken (bijvoorbeeld een parkeerterrein) betreffen. Landbouwgrond valt uitdrukkelijk niet onder het huurrecht. Men spreekt dan van pacht, waarop weer een geheel ander rechtsregiem van toepassing is.

Gebouwde onroerende zaken
Bij gebouwde onroerende zaken is het voor het huurrecht van belang om onderscheid te maken tussen woonruimte en bedrijfsruimte, immers gelden hiervoor verschillende huurrechtregimes. Zo is bijvoorbeeld een huuropzegging van woonruimte onderworpen aan geheel andere voorschriften dan een huuropzegging van bedrijfsruimte. En dat geldt feitelijk voor alle hierboven in de Inleiding bedoelde onderwerpen. Bij de huur van bedrijfsruimte is het van belang na te gaan of er sprake is van middenstandsbedrijfsruimte of niet-middenstandbedrijfsruimte (bijvoorbeeld huur van kantoorruimte). Ook daarvoor gelden weer geheel verschillende regels.

Wettelijk regiem huurrecht
Het is goed te weten dat huurrecht bepalingen staan opgenomen in meerdere wet- en regelgeving. De belangrijkste wetten zijn:
•    het Burgerlijk Wetboek (BW), in het bijzonder titel 7.4
•    de Leegstandswet
•    de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte
•    de Wet overleg Huurders Verhuurder
•    de Warmtewet
•    de Wet op de huurtoeslag.
Ook Europese wetgeving heeft invloed op het huurrecht. Bijvoorbeeld als het gaat om de toepasselijkheid en de reikwijdte van in huurovereenkomst opgenomen boetebepalingen. Maar ook het recht van de huurder op vrije informatievergaring (mag een huurder op het gehuurde een schotelantenne plaatsen, ook als de verhuurder dat verbiedt?) en het recht op ongestoorde eigendom.

Afwijkingen van de wettelijke huurrechtregels toegestaan?
De vraag is of huurder en verhuurder in hun huurovereenkomst mogen afwijken van de in de wet opgenomen bepalingen. Als een wettelijke bepaling van regelend recht is dan kunnen huurder en verhuurder daar van afwijken in de huurovereenkomst. Wettelijke bepalingen kunnen ook een semi-dwingend karakter hebben. Huurder en verhuurder kunnen dan afwijken van zo’n wettelijke bepaling, tenzij de afwijking nadelig voor de huurder is. De huurder moet in dat geval de in de huurovereenkomst opgenomen afwijkende bepaling wel in rechte laten vernietigen. Doet de huurder dat niet dan is de afwijkende bepaling gewoon rechtsgeldig.

Er zijn ook bepaalde wetsartikelen in het huurrecht die van dwingend recht zijn en wordt daarvan in de huurovereenkomst afgeweken dan is sprake van een nietige bepaling, die dus haar werking mist.

Huurder en verhuurder dienen dus bij het aangaan van een huurovereenkomst stil te staan bij de vraag of een door hen gewenste afwijking van de wettelijke bepalingen mogelijk is en daarmee ook rechtsgeldig is. Voorkomen is beter dan genezen.

Tot slot
Dit eerste huurrecht artikel in de reeks van de komende artikelen is wellicht wat taai van stof en aan de saaie kant. Het is evenwel een noodzakelijke basis om de komende inhoudelijke huurrechtartikelen op de website van HJF Advocaten goed te kunnen begrijpen en in het juiste perspectief te kunnen plaatsen.